遺産相続した家や土地の資産価値の出し方や金額設定の仕方


相続税を計算する際、遺産相続した家や土地を正しく評価しなければならないのは言うまでもないことです。ここでは、その出し方や計算の仕方について見ていきましょう。

 

 

家を相続した場合の評価額の出し方

まず家のほうから説明します。

 

 

家・建物を遺産相続した場合は、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。土地のほうは後述しますが、路線価が評価額となっています。固定資産税評価額と路線価は別の物になりますので、混同しないように注意してください。

 

 

固定資産税評価額は、持主やその関係者であれば、都道府県税事務所や市町村役場の固定資産税課で確認できますし証明書も取得できます。遺産相続の試算は固定資産税評価額に1.0を乗じて(つまり固定資産税評価額と同じ)得た金額が家・建物の評価額(資産価値)ということです。

 

 

土地を相続した場合の評価額の出し方

土地の相続税を求める場合は、おもに二つの方式を用います。ひとつは路線価方式、そしてもう一つが倍率方式です。

 

 

不動産に詳しくなくても路線価という言葉は、もう何十年も連続で銀座「鳩居堂」前の道路が路線価が日本一だとニュースなどで報じているのを聞いたことがあると思います。

 

 

路線価とは、土地に面する道路についた価格で、家ではなく土地の評価に使われています。いわゆる大通りは小ぶりの道路より路線価は高くなっているのが普通。

 

 

路線価は相続や贈与などで評価額を得たい場合に用いられるもので、計算式は以下に示す通りです。

 

 

・路線価(千円/平方メートル) × 面積(平方メートル) × 補正率 = 評価額

 

 

式の中で出てくる補正率という言葉ですが、これは二方道路地、不整形地、間口が狭い宅地などに特別な補正をする数値のことです。

 

 

この路線価方式で評価できない土地は倍率方式で評価します。倍率方式は固定資産税評価額に国税局長が地域ごとに定める倍率を単純に掛け併せて算出されます。

 

 

なお、マンションの土地についてですが、この算出方法はマンション全体の評価額から(一般的には路線価方式で出てくる)、これを登記簿謄本に掲載されている自分の持分で割ったものが自分固有の評価額となります(建物部分は固定資産税評価額とほぼ同じです)。

 

 

借地権割合とは

土地の評価額を求める場合に、もう一つ付け加えるべき項目があります。それが借地権割合です。借地権割合というのは、借地として他人に貸している土地の評価を求める時に使われる数値のことで、自用地の場合は自分で使っている土地ですが、他人に貸して建物を建てさせている土地(貸宅地)や自分で建物を建てて他人に貸している土地(貸家建付地)の評価を出す時に使っています。

 

 

たとえば、貸宅地の場合ですが
・路線価(千円/平方メートル) × 面積(平方メートル) × (1 - 借地権割合)で評価額を出します。

 

 

借地権割合は一般の住宅地の場合は30%に設定されている場合が多いようですが、そうなると自用地の大体7掛けぐらいが貸宅地の評価額と考えられます。